Kira Hukukunda Zorunlu Arabuluculuk Süreci

Türkiye'de kira hukukunda 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla başlayan yeni dönem, ev sahipleri ve kiracılar arasındaki uyuşmazlıkların çözümünde köklü bir değişikliği beraberinde getirmiştir. Artık kira sözleşmesinden kaynaklanan tahliye, kira bedelinin tespiti, kira uyarlaması ve mülkiyet haklarına ilişkin pek çok ihtilafta doğrudan dava açmak mümkün değildir. Hukuk sistemimize "dava şartı" olarak giren arabuluculuk mekanizması, mahkemelerin iş yükünü azaltmayı ve tarafların daha hızlı, barışçıl bir yöntemle uzlaşmasını hedeflemektedir.

Bu sürecin profesyonel bir şekilde yönetilmesi, tarafların hak kaybına uğramaması açısından hayati bir öneme sahiptir. İzmir gibi kira uyuşmazlıklarının yoğun yaşandığı büyükşehirlerde, sürecin hukuki teknik detaylarına hakim bir uzmanla çalışmak, olası bir davanın kaderini belirleyebilir. Bu makalede, Mert Kağan Çetin Hukuk Bürosu olarak kira hukukunda zorunlu arabuluculuk sürecinin tüm detaylarını, kanuni dayanaklarını ve pratik uygulamalarını sizler için ele aldık.

Arabuluculuk Müessesesinin Hukuki Temeli ve Kapsamı

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun uyarınca zorunlu hale getirilmiştir. Bu düzenleme ile birlikte, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların büyük bir çoğunluğu, mahkeme aşamasına geçilmeden önce arabuluculuk masasında müzakere edilmek durumundadır. Söz konusu düzenleme sadece konutları değil, aynı zamanda çatılı işyeri kira sözleşmelerini de kapsayacak şekilde geniş tutulmuştur.

Arabuluculuk süreci, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri iş ve işlemler için geçerlidir. Örneğin, kira bedelinin artırılması veya kiracının tahliyesi gibi konularda taraflar bir araya gelerek orta bir yolda buluşabilirler. Ancak kamu düzenini ilgilendiren veya tarafların üzerinde serbestçe irade beyanında bulunamayacağı istisnai durumlar bu kapsamın dışında kalabilir. Bu süreçte bir İzmir kira avukatı ile temsil edilmek, tekliflerin hukuki geçerliliğini denetlemek açısından oldukça kritiktir.

Sürecin işletilmemesi durumunda açılacak davalar, mahkemeler tarafından "dava şartı yokluğu" nedeniyle usulden reddedilmektedir. Bu nedenle, haklı bir tahliye sebebi veya kira artış talebi olan tarafın, davasını açmadan önce mutlaka yetkili arabuluculuk bürosuna başvurması gerekmektedir. Usulüne uygun yapılmayan başvurular veya arabuluculuk aşamasının atlanması, hem zaman kaybına hem de yüksek yargılama giderlerine yol açmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Tahliye Sebepleri ve Arabuluculuk

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 350 ve m. 351 hükümleri, kiraya verenin gereksinimi nedeniyle tahliye uyuşmazlıklarını düzenlemektedir. Bu maddeler uyarınca, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi varsa tahliye davası açılabilir. Ancak bu davanın ikame edilebilmesi için öncelikle arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması şarttır.

TBK m. 350'de düzenlenen yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye taleplerinde de durum benzerlik göstermektedir. Taşınmazın esaslı bir onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekliyse ve bu çalışmalar sırasında taşınmazın kullanımı imkansız hale gelecekse tahliye istenebilir. Arabuluculuk görüşmelerinde, kiraya veren bu ihtiyacını somut delillerle ortaya koyarak kiracıyı tahliye konusunda ikna etmeye çalışır. Anlaşma sağlanırsa, tahliye tarihi ve diğer koşullar bir tutanakla resmiyet kazanır.

Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye durumunu düzenleyen TBK m. 351 kapsamında da arabuluculuk zorunluluğu bulunmaktadır. Taşınmazı sonradan edinen kişinin, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtar çekmesi ve altı ay sonra dava açma hakkı kazanması sürecinde, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmalıdır. İzmir kira avukatı desteği ile bu sürelerin takibi ve arabuluculuk masasındaki müzakerelerin yönetilmesi, yeni malikin mülkiyet hakkını koruması adına stratejik bir hamledir.

Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler ve Başvuru Şartları Nelerdir?

Arabuluculuk süreci, uyuşmazlığın taraflarından birinin adliyelerde bulunan arabuluculuk bürolarına başvurmasıyla başlar. Başvuru sırasında uyuşmazlığın konusu, tarafların iletişim bilgileri ve talepler net bir şekilde belirtilmelidir. Başvurunun ardından sistem üzerinden otomatik olarak bir arabulucu atanır. Atanan arabulucu, tarafları ilk toplantıya davet eder ve sürecin işleyişi hakkında bilgilendirme yapar.

Müzakereler genellikle arabulucunun ofisinde veya tarafların üzerinde mutabık kaldığı güvenli bir ortamda gerçekleştirilir. Taraflar bu görüşmelere bizzat katılabilecekleri gibi, vekilleri aracılığıyla da temsil edilebilirler. Görüşmelerin gizliliği esastır; bu süreçte sunulan teklifler veya yapılan itiraflar, anlaşma sağlanamazsa açılacak olan davada delil olarak kullanılamaz. Bu durum, tarafların daha esnek ve dürüst bir şekilde iletişim kurmasına olanak tanır.

Arabuluculuk süreci, başvurudan itibaren kural olarak üç hafta içinde sonuçlandırılmalıdır. Ancak zorunlu hallerde arabulucu bu süreyi en fazla bir hafta daha uzatabilir. Toplamda dört haftalık bu kısa süre, yıllar süren mahkeme süreçlerine kıyasla taraflar için büyük bir avantajdır. Eğer taraflar anlaşırsa, hazırlanan "anlaşma belgesi" mahkeme ilamı niteliği kazanır ve tarafları bağlayıcı hale gelir. Anlaşamama durumunda ise arabulucu son tutanağı düzenler ve dava açma yolu açılır.

Arabuluculuk Son Tutanağının İlam Niteliği ve İcra Edilebilirliği

Arabuluculuk süreci sonunda tarafların bir uzlaşıya varması halinde düzenlenen anlaşma belgesi, hukuk sistemimizde son derece güçlü bir belgedir. Eğer taraflar, avukatları ve arabulucu bu belgeyi birlikte imzalarsa, belge doğrudan mahkeme ilamı hükmünde sayılır. Bu, anlaşma şartlarına uyulmaması durumunda tarafların doğrudan icra takibi başlatabileceği anlamına gelir. Örneğin, tahliye konusunda anlaşıldıysa ve kiracı belirlenen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibi yeni bir dava açmaya gerek duymadan ilamlı icra yoluna gidebilir.

Anlaşma belgesinin icra edilebilirliği, tarafların haklarını güvence altına alan en önemli unsurdur. Şayet belgede avukat imzası bulunmuyorsa, icra edilebilirliğin sağlanması için Sulh Hukuk Mahkemesi'nden "icra edilebilirlik şerhi" alınması gerekebilir. Ancak bir İzmir kira avukatı ile süreci yöneten taraflar için bu ek prosedüre gerek kalmaksızın, atılan imzalar belgenin ilam niteliği kazanması için yeterlidir. Bu durum, hem hukuki güvenliği artırır hem de bürokratik süreçleri hızlandırır.

Görüşmeler sonucunda anlaşma sağlanamazsa, arabulucu süreci sonlandıran bir "son tutanak" düzenler. Bu tutanak, davanın açılabilmesi için mahkemeye sunulması gereken zorunlu bir evraktır. Dava dilekçesinin ekinde arabuluculuk son tutanağının aslı veya onaylı örneği bulunmayan dosyalar, hakim tarafından herhangi bir inceleme yapılmaksızın reddedilir. Dolayısıyla, arabuluculuk sadece bir barışma yolu değil, aynı zamanda yargılama sürecinin kapısını açan anahtar bir usul işlemidir.

Arabuluculuk Görüşmelerinde İzlenecek Stratejiler ve Hak Kayıpları

Arabuluculuk masasına otururken hazırlıklı olmak, sürecin sonucunu doğrudan etkiler. Kiraya verenler için güncel kira rayiçlerinin tespiti, taşınmazın emsal değerleri ve yasal artış oranlarının bilinmesi gerekir. Kiracılar için ise taşınmazın durumu, ödenen yan giderler ve yasal hakların bilincinde olmak savunma stratejisinin temelini oluşturur. Bu aşamada yapılan hatalı bir beyan veya kabul, ileride telafisi güç zararlar doğurabilir.

Görüşmeler sırasında tarafların birbirine karşı tutumu da sürecin başarısında rol oynar. Sert ve tavizsiz bir tutum genellikle anlaşmazlıkla sonuçlanırken, karşılıklı menfaatleri gözeten rasyonel yaklaşımlar her iki tarafın da lehine olan sonuçlar doğurur. Örneğin, mülk sahibi yüksek bir kira bedeli talep etmek yerine, kira artışını makul tutup karşılığında tahliye taahhüdü almayı bir strateji olarak belirleyebilir. Bu tarz karmaşık pazarlık süreçlerinde hukuki danışmanlık almak hayati önem taşır.

Hak kayıplarının önlenmesi adına, arabuluculuk toplantılarına mazeretsiz olarak katılmamak ciddi yaptırımlara tabidir. Kanun gereği, ilk toplantıya katılmayan taraf, ileride davayı kazansa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulabilir ve lehine vekalet ücretine hükmedilmez. Bu nedenle, arabuluculuk davetine icabet etmek ve süreci ciddiyetle takip etmek her iki tarafın da yasal sorumluluğudur. İzmir kira avukatı gözetiminde hazırlanan bir müzakere planı, bu riskleri minimuma indirecektir.

Sık Sorulan Sorular

Arabuluculuk ücretini kim öder ve bu süreç çok maliyetli midir?

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci, davanın maliyetine oranla oldukça ekonomiktir. Eğer taraflar anlaşma sağlayamazsa, arabuluculuk görüşmelerinin ilk iki saatlik ücreti devlet tarafından karşılanır. Ancak taraflar anlaşmaya varırlarsa, arabuluculuk ücreti aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit olarak ödenir. Bu ücret, Adalet Bakanlığı tarafından her yıl yayınlanan Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi'ne göre belirlenmekte olup, mahkeme harçları ve diğer yargılama giderlerinden çok daha düşüktür.

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa daha sonra dava açılabilir mi?

Hayır, üzerinde anlaşılan ve son tutanağa bağlanan konular hakkında tekrar dava açılması mümkün değildir. Arabuluculuk anlaşma belgesi kesin hüküm teşkil eder. Taraflar, imzaladıkları metin ile uyuşmazlığı nihai olarak çözmüş sayılırlar. Bu nedenle, anlaşma metni imzalanmadan önce her bir maddenin titizlikle incelenmesi ve ileride doğabilecek ihtilafları önleyecek net ifadeler içermesi gerekir. Profesyonel bir hukukçu desteği bu noktada imzanın sonuçlarını öngörmek açısından elzemdir.

Kiracı veya ev sahibi arabuluculuk toplantısına katılmazsa ne olur?

Arabuluculuk süreci bir dava şartı olduğu için tarafların sürece katılımı teşvik edilmiştir. Eğer taraflardan biri geçerli bir mazeret bildirmeksizin ilk toplantıya katılmazsa, bu durum arabulucu tarafından tutanağa geçirilir. Bu taraf, daha sonra dava açılması durumunda davayı kazansa dahi, arabuluculuk faaliyeti nedeniyle yapılan tüm masrafları ve yargılama giderlerini ödemekle yükümlü kılınır. Ayrıca, toplantıya katılmayan taraf lehine avukatlık ücretine de karar verilmez, bu da süreci boykot etmenin ciddi bir ekonomik maliyeti olduğunu gösterir.

Profesyonel Hukuki Destek

Kira hukuku, hem teknik detayları hem de sürekli değişen mevzuat yapısıyla oldukça karmaşık bir alandır. Özellikle zorunlu arabuluculuk döneminin başlamasıyla birlikte, tarafların sadece haklı olmaları yetmemekte, aynı zamanda bu haklılığı doğru usul yöntemleriyle savunmaları gerekmektedir. Mert Kağan Çetin Hukuk Bürosu olarak, müvekkillerimize hem arabuluculuk aşamasında hem de sonrasındaki dava süreçlerinde profesyonel danışmanlık sunmaktayız.

İzmir ve çevresindeki kira uyuşmazlıklarınızda, hak kaybına uğramamanız ve sürecin en kısa sürede lehinize sonuçlanması için stratejik bir yol haritası çiziyoruz. Bir İzmir kira avukatı olarak mülkiyet haklarınızı ve kiracılık sıfatından doğan güvencelerinizi en üst seviyede korumak temel önceliğimizdir. Arabuluculuk başvurusu, müzakere yönetimi ve anlaşma metinlerinin hazırlanması gibi kritik aşamalarda uzman desteği almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Somut durumunuz için mutlaka bir avukata danışmanız önerilir.